不動産マンション売却にかかる税金

不動産マンション売却時の税金

おおまかなポイントだけ押さえたいと思います。税制は変わりますので正確な詳細規定に関しては、税理士や税務署等にご確認の上、判断してください。

不動産を売却して得られる所得を譲渡所得と言い、それに課税される税金を譲渡所得税と言います。譲渡所得がマイナスなら課税されません。

課税譲渡所得金額の計算

課税長期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
税額＝課税長期譲渡所得金額×15％（住民税5％）

課税短期譲渡所得金額＝譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
税額＝課税短期譲渡所得金額×30%（住民税9%）

(1)　取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。
　なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

(2)　譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

譲渡所得の特別控除の種類

(1)　公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例

(2)　マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例

(3)　特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例

(4)　特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例

(5)　平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例

(6)　農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

マイホーム(居住用財産)を売ったときは、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる特例。

(1)　自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

(2)　売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(3)　売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(4)　災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

(5)　住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の二つの要件すべてに当てはまること。

イ　その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

ロ　家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(6)　売手と買手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。
　特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

マイホームを売却時の軽減税率の特例

・譲渡所得6,000万円以下の部分・・・・税率　所得税10％　住民税4％
・譲渡所得6,000万円超の部分・・・・税率　所得税15％　住民税5％

(1)　日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
　なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ることです。

(2)　売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。

(3)　売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。

(4)　売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。

(5)　売り手と買い手の関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと。特別な間柄には、このほか、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

　　この特例を受けるためには、確定申告をすることが必要です。

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