売却時の媒介契約の種類

それぞれの特徴と違い

		一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
依頼者の義務	他業者への 依頼	重ねて媒介を依頼することができる 明示義務あり	重ねて媒介を依頼することができない	重ねて媒介を依頼することができない
	自己発見 取引	認められる・通知義務	認められる・通知義務	認められない
有効期間		３ヶ月以内	３ヶ月以内	３ヶ月以内
業者の義務	契約の 相手方の 積極的 探索義務	※指定流通機構への登録目的物件を指定流通機構に登録することとした場合にあっては、指定流通機構に登録する義務がある	指定流通機構への物件登録義務 媒介契約締結日の翌日から７日以内に登録（業者の休業日は含まず） 登録済証の交付	指定流通機構への物件登録義務 媒介契約締結日の翌日から５日以内に登録（業者の休業日は含まず） 登録済証の交付
	業務処理 状況の 報告義務	―	２週間に１回以上文書による報告	１週間に１回以上文書による報告
直接取引		報酬の請求 契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬 ※有効期間内又は満了後２年以内	報酬の請求 契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬 ※有効期間内又は満了後２年以内	報酬の請求 契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬 ※満了後２年以内
他業者に 依頼し 成約した場合		費用償還の請求 明示していない他業者にて成立した場合、履行に要した実費を請求することができる 約定報酬額が上限	違約金の請求 約定報酬額が上限 （除く消費税・地方消費税相当額）	違約金の請求 約定報酬額が上限 （除く消費税・地方消費税相当額）
自己発見取引 を行った場合		費用償還の請求	費用償還の請求 履行に要した実費を請求することができる 約定報酬額が上限	違約金の請求 約定報酬額が上限 （除く消費税・地方消費税相当額）
依頼者による 媒介契約の 解除 （業者に責なし）		―	費用償還の請求 履行に要した実費を請求することができる 約定報酬額が上限	費用償還の請求 履行に要した実費を請求することができる 約定報酬額が上限

実際のところ

媒介契約の違いの本質。
ネットでいくら調べても上っ面な事しか情報がなく、それだけを信じている人が案外多いのでご注意を。
専門家と称した人の話も、業界に配慮しすぎて全く参考になりません。

専任と専属専任は似ています。
専任は、自分で直接買主を見つけたら依頼した業者を排除して買主と契約できます。
つまり仲介手数料は発生しません。
素人同士では、実際の契約事務手続きができないなどということはここでは考慮しません。
専属専任の場合は、自分で見つけてもその業者を介さないといけません。
つまり手数料を払います。
ここまではいいでしょうか。

大きな違いは一般媒介と専任媒介です。（専属専任は便宜上、専任と同一視してください）
一般は同時に何社でも依頼できますよね。
窓口を広げて、競争させて、いい買い手を探す。
これがメリットといわれています。と同時にデメリットであることは知られていません。

まず一般だと分かると、自宅までうじゃうじゃ営業マンが来訪してきます。
断れずたくさん頼むと、どこにどういう風に依頼したか収拾がつかなくなります。
それだけなら大したことありません。
重要なのはマーケティングの観点で、マーケット分析が全くできません。
一般媒介ならめんどうな定期報告の義務もありませんし、なかなか売れなくても売主からのプレッシャーは感じません。
広告の必要もありません。たまたま買主候補になりそうな人がいればそのときくらいは紹介しよう、その時の為のストックとして確保しておこう、という程度です。
競争させていると思ってるのは売主だけです。
なかには「一般でも一生懸命やります！」という殊勝な会社もありますが、やる気だけで売れるならこれほど簡単な話はありません。
やってみて上手くいかなければ、やり方を変えるわけではなく、ただ値下げを繰り返すだけです。
そして各社からあれこれ情報が舞い込み、どれが正しい情報なのか判断できなくなります。
ひどいときは、値下げするべき状況でも誰も提案しないことにもなります。
運よく複数見込み客が現れても、どの客が取引してもいい客か、してはいけない客か判別はできません。
みんなそれなりに都合のいい話ばかりです。

専任はというと、業者も取りっぱぐれないので営業に力が入る、広告に予算がかけられる、などという話がよく聞かれます。
そうかもしれませんが、ホントに予算をかけているかは疑わしいし、一般とは逆に情報の囲い込みをされて、広く買い手に紹介されません。
この失敗経験から「一般の方が良いよ」という話が聞こえてきます。
そうかと思ってそれに従っても、専任のデメリットを一つ回避したに過ぎません。
今度は一般のデメリットを受け入れなければならなくなります。

整理すると、一般は情報がない、あるいは情報整理ができず翻弄されます。
専任はその会社が信頼に足るか判断できず裏切られるリスクがあります。

どっちがいいですか？

ここで一つ例を。
新築マンションの分譲会社はどうやって販売戦略を考えているでしょうか。
だいたいプロジェクトの総責任者がいて、開発の段階からコンセプトを決めて価格を決める。
広告を考えて集客し、実際の接客は末端の営業マンにがんばらせる。
当然事前に営業マンには物件の勉強をさせて、上手に説明できるように準備する。
情報を吸い上げて販売状況を分析し、上手くいかなければ戦術もどんどん変えていき、損切りするときは思いきりする。

でも中古の場合は、この末端の営業マン一人に直接依頼していることになる。
所長や店長が来ることもありますが、それでも地域の一店舗に過ぎません。
何度もいうように、自分の物件だけ全社的に積極販売してくれることはありません。
あなたの物件はその他大勢の物件の一つに過ぎないのです。

売主担当のホントの役割は、ここでいう「プロジェクトの総責任者」となることです。
あなたの担当者はコンセプトを考えてくれましたか？
マーケット状況に関して具体的なデータを下に分析してくれましたか？

担当者は、情報発信源であり、情報集約分析センターでなければなりません。

そんな会社があったら教えてください。

弊社ではそんなことをしながら、専任と一般のいいとこ取りしてます。